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洛阳房产大亨齐聚首议策对寒冬旅游养老地产成新方向

发布时间:2020-03-04 04:31:19 阅读: 来源:不锈钢螺旋输送机厂家

2011年洛阳楼市风起云涌,变幻莫测。上半年洛阳楼市房价仍旧坚挺。进入九月,“金九银十”被人们戏称为“铜九铁十”,房地产商生存与发展面临着前所未有的抉择和挑战。

12月7日,洛阳500多家房地产老总齐聚洛阳华阳广场国际大饭店,聆听房地产项目管理专家兰国胜博士细说房地产项目管理的实战经验,积极练好内功,应对楼市“寒冬”。

○洛阳房地产项目管理成熟度有待提高

“目前多数房地产企业管理中都存在无序与不落地的困惑。洛阳整体的项目管理水平客观地说相对弱一些。”曾就职于国家物资部、在房地产行业参与运作孔雀城项目四个区域公司7个大项目25个子项目的项目管理工作的兰国胜直言不讳。

企业、人才和战略是企业成功的要素。如何定位市场、客户和产品是成功的第一步。在考察了洛阳的多家楼盘之后,兰国胜对洛阳房地产的总体印象是:与一线城市比,项目管理的成熟度有待进一步提高。

3个多小时的讲座,兰国胜结合自身实战经验,与与会人员分享了项目管理的“35942”,即3个要素:依据、工具和技术、成果;5大过程组:启动、规划、执行、监控、收尾;9大知识领域:项目整合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理;42即42个过程。对某些具体问题,兰博士还为在座房地产老总提供了详细的可操作模板。

现场不少参会人员默默记着笔记,他们说,兰国胜所讲的项目管理实战经验对他们有很大启发。

洛阳市广玖房地产开发有限公司常务副总经理陈建国告诉记者,他们做了这么多年房地产开发业务,很多东西在实战当中都用过,但没有系统化。兰国胜讲的很通用,很多细化的东西更接近于实战。

洛阳市帝豪房地产开发有限公司潘自勇则说,有些细节比如成功的概念,不仅是一个好的概念和战略,更有很好的执行和操作。这些细节的管理非常关键。他很感谢洛阳市房地产协会和洛阳市住建委组织的这次讲座。

○房地产需要转型

在楼市不景气的大环境下,洛阳房地产市场多多少少也遭遇一些“寒流”,多个楼盘销售业绩下滑,不得不以很优惠的促销手段来吸引购房者的眼球。有的楼盘为了在年前回笼资金,甚至做出如果一次性付现金则优惠好几个点的举措。

对此,兰国胜认为,现在国家在做房地产调控,调控也是为了两个转型,一个是房地产开发模式的转型,一个是政府的经济模式的转型,开发模式由开发型向投资型转型,政府应转型为地产商提供服务的类型。开发型的房地产门槛低,和政府关系好,通过低价拿地,然后快速建房、销售,但这种模式今后肯定不会存在。

洛阳房地产公司大大小小有500多家,层次不尽相同,在房地产寒冬中,企业必须要练好内功,做好项目管理,提高管理水平。兰国胜说,政府不应该通过卖地取得利益,融资方面银行现在已经退出,第二、第三个融资途径就是信托和私募资金。

○旅游地产、养老地产等新型地产将是新方向

在住宅地产市场萎靡,商业地产基本饱和的情况下,旅游地产和养老地产等新型地产逐渐升温。洛阳文化资源深厚,如何开发旅游地产、养老地产等新型地产?

兰国胜说,旅游地产是一个新的方向,原来国内房地产公司都是传统型的,洛阳的房产业整体需要提升。

他建议,洛阳应从三个方面切入:一是洛阳本身是一个文化底蕴很深厚的城市,有开发旅游地产的机会;二是政府要有整体规划,从全盘考虑,而不是局限于某个小的地块盲目开发;三是房地产开发商本身要更新开发理念,如洛阳的周边区域,城市化在加快,可以好好做做文章。在中心市区要做好文化保护的前提下,洛阳周边20到30公里这个区域应该有很好的地产区域可供开发,但开发时要处理好文物保护与房产开发关系。开发为了保护,不是为了摧毁,要有长远考虑。

○找好战略定位,更新管理理念是根本

近几年来,洛阳的房地产发展迅猛,从10年前的100多家发展到将近600家。如何在竞争中立于不败之地?与会的多数房地产商认为,首先要明确自己的战略定位,打差异化战略。另外,管理理念要更新。

陈建国说,操作能力比较强、资金实力雄厚、有一定知名度的外地企业来洛阳发展,这是好事,虽然在土地、人才等方面都带来竞争,但一定程度上把洛阳本土的房地产企业带动起来。本土企业有自己的一些优势,但在视野、管理、资金、人才方面等存在困惑,更主要的是管理理念落后。外来企业进入后,把先进的管理和房产开发理念带进来,做了好的盘,实际上是一个行业净化提升必要的过程。

针对目前洛阳房地产市场的竞争态势,房地产商们表示,房地产市场需要细分,根据自己的优势,针对洛阳具象的客户群细分市场。

○刚性需求较大

地产商预言房价还会上涨

“作为二线弱三线强的城市,洛阳的综合实力在全国排名95位,洛阳市的房价处于偏低的。”潘自勇说。

他分析,洛阳目前人口近700万,但城区常住人口才130万,随着城镇化进程的加快和旅游地产等新型地产的开发,洛阳的房地产开发空间还比较大,需求是刚性的。

陈建国认为,洛阳楼市没有什么泡沫,前两年洛阳市楼价升得很高、很快,给人感觉一下子上来了,实际上是一个补偿性的涨价。因为过去洛阳的房价一直很低,大企业比较多,内部就解决住房问题,但现在国家不允许企业自建房屋,这部分一下子推向市场了,加上城市化进行很快,需求突然就上来了,这纯粹是一种刚性的需求。

多数地产商表示,随着建设成本的大幅度提高,人员工资、材料、税、费都在不断提高。所以整体房价肯定会上升,具体升多少不只是市场决定,还有政策因素。他们认为国家对商品房的种种限制应该按市场规律来做。政策要平稳,真正让市场决定如何发展,不能忽紧忽松。

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